Kiralanan Taşınmazın İhtiyaç Nedeniyle Tahliyesi

kiralanan taşınmazın tahliyesi talebi örneği, kiralanan taşınmazın tahliyesi harç, taşınmazın tahliyesi kararı nasıl uygulanır, tahliye kararının icrası, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası yargıtay, tahliye talepli icra takibine itiraz, tahliye kararını icraya koyma süresi, tahliye davası sonucu

Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Talebi Örneği

Tahliye sırasında demirbaşlara zarar verilmesi halinde nasıl bir dava açılabilir?

6098 Sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür.

Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.

Kiracının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı belirlenirken, kiralananın kullanım süresi ve sözleşmedeki tahsis ve kullanma amacı göz önünde bulundurulmadır.

Kiracı tarafça meydana getirildiği iddia edilen hasarlardan hangilerinin hor kullanım, hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklandığı ayrı ayrı tespit edilerek, hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payı da düşülmek suretiyle hor kullanma bedelinin tespit edilmesi gerekir.

Kira tespit davasını mirasçılar açabilir mi?

Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini yapan taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir.

Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut izin belgesi vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür.

Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir.

İnşaatın geç bitirilmesi nedeniyle kira kaybı davası

İnşaat şirketlerinin daha önce yaptığı inşaatlara bakarak, kârlı olabileceği düşüncesiyle daha kaba inşaattan daire alındığı durumlarla sık sık karşılaşıyoruz.

Daha sonra, inşaat tamamlandığında büyük getiri elde edileceği düşüncesi ile satın alınan bu gayrimenkullerin tamamlanmamış olması yahut tamamlansa dahi eksik, kötü malzeme kullanılmış olması yahut sözleşmede yazandan daha geç teslim edilmiş olması halinde, satın alanların bazı davaları açma hakkı bulunmaktadır.

Bu davalardan bir tanesi de geç teslim nedeniyle kira kaybı davasıdır.

Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, geç teslim konusunda ne yapılacağına dair bir hüküm bulunmayabilir.

Zaten bu tür inşaat sözleşmeleri çoğunlukla müteahhitler tarafından daha önceden hazırlanmakta ve arsa sahipleri tarafından yeterince tartışılamadan, hazırlık ve inceleme yapılamadan noterde imzalanmış olabilir. Bu durumda dahi geç teslim nedeniyle arsa sahiplerinin yahut dairesi geç teslim edilmiş olan kişilerin bazı alacak haklarının olması söz konusudur.

6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3. maddesine göre tüketici; ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, tüketici işlemi; mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki İşlemi ifade eder. 6502 sayılı yasanın 73. maddesi, bu kanunun uygulanması ile ilgili her türlü ihtilafa Tüketici Mahkemelerinde bakılacağını öngörmüştür.

Kira kaybı nedeniyle açılacak olan alacak davasında görevli mahkeme tüketici mahkemesidir.(1) Kira kaybı nedeniyle alacak davası bu sebeple tüketici mahkemesinde açılmalıdır.


(1) YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2016/24303 Karar Numarası: 2019/10339 Karar Tarihi: 22.10.2019

Depozito nedir? Ne zaman iadesi gerekir?

depozito ne zaman iade edilir, kiracı depozito kanunu, kira depozitosu nedir, kira depozito iadesi, kira depozito, kontrat bitmeden evden çıkmak depozito, kiracı depozito iadesi, kira depozito nedir, kirada depozito nedir, kiracı depozito kanunu 2020, ev kiralarken depozito, depozito iadesi şartları, kira sözleşmesi depozito, depozito kira yerine geçer mi, kiralık ev depozito nedir, kira depozitosu geri alma, depozito geri verilir mi, ev sahibinden depozitomu alamıyorum, 


Depozito nedir? Ne zaman iadesi gerekir?

Kira sözleşmelerinde genel olarak şöyle bir ibare bulunur:

“Kiracı depozito olarak 1.500,00 TL vermiştir. Tahliye sonunda mecurda herhangi bir zarar ziyan olmadığı ve kiracı tarafından yapılması gerekli ödemelerin tam ve eksiksiz yapıldığı görüldüğü takdirde, alınan depozito aynen iade edilecektir. Aksi halde zarar ziyanın, yapılmamış ödemelerin parasal değerleri depozitodan düşülerek, kalırsa bakiyesi iade edilecektir. Depozitonun ödemeleri karşılayamaması halinde ise, tamamlayıcı nakit kiracı tarafından mal sahibine defaten ödenecektir. Bu ödemenin geciktirilmesi halinde aylık yüzde on gecikme zammı uygulanacaktır.”

Kiracı özel şart gereğince, kiraya verene ödediği depozito bedelinin iadesini ancak kiralananın tahliye tarihinde tam ve sağlam olarak kiraya verene teslimi halinde isteyebilir. Bir başka ifade ile depozito bedelinin iade edilebilmesi için kiracının, kiraya verene sözleşme uyarınca borcunun bulunmaması gerekir.

Kiralananın sözleşmeye aykırı şekilde teslim edilmesi halinde, depozito bedeli bu hasar bedelinden mahsup edilir, fazlası için hüküm kurulur.

Örneğin, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, taşınmazda kiracının kullanımından kaynaklı meydana gelen hasar bedelinin 2.875,99 TL olduğu, depozito bedeli olarak ödenen 1.500,00 TL nin mahsup edilmesi gerektiği belirtilerek hesaplama yapılmışsa, mahkeme, depozito bedeli mahsup edilerek 1.375,99 TL üzerinden hüküm kurar.*


* YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2017/8877 Karar Numarası: 2019/5230 Karar Tarihi: 10.06.2019

Kiracı, Sözleşme Sona Ermeden Taşınmazı Boşaltabilir mi?

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre için devam eder.

Bununla birlikte, TBK’nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir.

Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.

Genellikle kira kontratlarında, şuna benzer bir madde yazılı olur:

“Kontrat 1 yıllıktır. Kontratın sona ermesinden 1 ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş kabul edilir.” 

” Kiracı sözleşme dönemi hitamında iki ay önceden noterden yazılı ihbarda bulunmak şartıyla mecuru tahliye edeceğini bildirerek sözleşmeyi feshedebilir.”

Bu hükümlere “ihbar koşulu” adı verilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, TBK’nın 348. maddesi uyarınca yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır yani kiracının şifahi olarak (sözlü) yapmış olduğu bildirim geçerli olmayacaktır.

Bunun gibi, yazılı yapılan ihbarın da (örneğin noter kanalıyla yapılan) sürelere uygun olarak yapılmış olması gerekir.

Bu durumda kiracının,fesih ihbar süresine uymaksızın, sözleşme süresi sona ermeden taşınmazı erken tahliye ettiği hallerde tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte tahliye tarihinden itibaren mahkeme tarafından belirlenecek makul süre kira tazminatından da sorumlu olduğu kabul edilir.*


* YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2017/8877 Karar Numarası: 2019/5230 Karar Tarihi: 10.06.2019

Kira Artış Oranı Nedir, Nasıl Hesaplanır?

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinin 17/01/2019 tarihli 7161 sayılı Kanunun 56. maddesi ile yapılan ve bu Kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 dan itibaren geçerli olacak değişiklik öncesi somut olaya uygulanacak hükmünde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranı(ÜFE) geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır.

Örneğin 15.08.2007 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde, kira artış oranı %20 olarak belirlenmiş olsun. Bu durumda sözleşmedeki bu artış oranı sözleşmeye bağlılık ilkesi gereğince geçerli kabul edilir ve kira artışı buna göre yapılır. Sözleşmede belirlenen kira artış şartı tarafları bağlayacak olup, davalı kiracı yenilenen her kira dönemi için artış şartına uygun kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede yazılı artış oranı esas alınarak, kira sözleşmesinin başlangıcı ile TBK’nun yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihleri arasındaki dönemde, kira sözleşmesinde bulunan %20 artış oranına göre, TBK’nun yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihi ile takip tarihi olan 06.12.2013 tarihleri arasındaki dönemde ise yukarıda bahsedilen TBK’nun 344. maddesinin 17.01.2019 tarihli değişiklik öncesi metninde yer alan sınırlandırma dikkate alınarak ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle kira miktarları tespit edilerek ödenmesi gereken kira bedelleri belirlenecektir.(1)

Yine bir başka örnekte taraflar arasında 01/04/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Mal sahibi, kiracının ödediği kira bedelinin emsallerine göre düşük kaldığını söyleyerek kira tespit davası açmak istese, yeni kira nasıl belirlenir?

Taraflarca kira bedelinin artışı konusunda bir anlaşma yapılmışsa, yukarıda belirttiğimiz TBK 344. maddeye göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Örneğin taraflar TEFE-TÜFE ortalamasını kira sözleşmesine yazmışlarsa, bu kira artış oranının ÜFE oranından fazla olması halinde kira artışı ÜFE oranında yapılmak suretiyle hesaplanması gerekir.(4)

Taraflar arasındaki sözleşmede tek taraflı irade beyanı ile kira artış oranı belirleme yetkisi verilmiş dahi olsa bunun geçersizdir.(3)

Taraflarca kira bedelinin artışı konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Kira sözleşmesinin 5 yıldan uzuncadır sürüyor olması halinde, taraflarca kira bedelinin artışı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Kira bedellerindeki artış oranı ise; ayrıca, 18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesi ile 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine; “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

Bu durumda kira tespit davasında kira şu şekilde belirlenir:

  • varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınır,
  • bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenir, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanır,
  • dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, hakimce bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline hükmedilir.
  • kira bedeli brüt olarak tespit edilir.(2)

(1) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2019/1914 Karar Numarası: 2019/7955 Karar Tarihi: 15.10.2019

(2) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2017/8272 Karar Numarası: 2019/5399 Karar Tarihi: 13.06.2019

(3) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2017/4746 Karar Numarası: 2019/1335 Karar Tarihi: 20.02.2019

(4) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2017/4999 Karar Numarası: 2019/307 Karar Tarihi: 21.01.2019

Kira Davaları Avukatlık Ücreti

Kira ve aidat alacağı ile kira tespiti davalarına yönelik olarak 1.1.2019 – 30.12.2019 tarihleri arasında uygulanacak olan avukatlık ücretleri aşağıda belirlenmiştir.

Avukatlık ücretleri ile masraflar avans olarak peşin alınmaktadır.

Bu işlerle ilgili olarak ofisimizle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Tahliyeye ilişkin icra takipleri906,00 TL
İcra mahkemesinde görülen tahliye davası işleri906,00 TL
Kira tespiti davası1162,00 TL
Aidat ve kira alacağı icra takibiİstenen kira, aidat alacağının %12'si
Kira sözleşmesi düzenlenmesi725,00 TL
Kiracıya ihtarname/ ihbarname düzenlenmesi550,00 TL
Sulh hukuk mahkemesinde takip edilecek olan davalar1.162,00 TL