Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

kirayı ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir, kiracı kirayı ödemiyor nasıl tahliye edilir, kiracı en hızlı nasıl tahliye edilir, kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi, kira ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir, kirayı ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir 2020


Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti kiralayana, kiracı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya düşer. Kiralayanın talep ettiği yıllık kira miktarı HMK’nın 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise kiracının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır. Yine kiracı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir.(2)

Kiracının, kira bedelini ödeme yükümlülüğü kiralananın, kiraya verene usulüne uygun teslimine kadar devam eder.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması durumunda kiracının mahkemeye müracaatla tevdi mahalli tayini, icra dosyasına ya da notere anahtarın teslimi suretiyle anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir.(1)

Kiralananın konut ya da çatılı iş yeri kiralarına tabi olması durumunda 2886 Sayılı Kanuna göre kiraya verilmiş olsa bile bu kanunun 75. maddesine göre süre bitimi dışında fesih ve tahliyesi ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olup kiraya verenin Türk Borçlar Kanunundaki düzenlenen sebeplerden birine dayanmadan tek yanlı olarak sözleşmeyi feshedip tahliye isteme hakkı bulunmamaktadır. (5)

İİK’nun 269/1. maddesine göre; “Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanunu’nun 260 ve 288. maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.”

İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği’nin 35. maddesinde ise adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin ödeme emrinin “kesinleşen kira alacağı için alacaklının haciz talep edebileceği ve icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılmasını (kiracının tahliyesi) isteyebileceği” kaydını ihtiva edeceği hususu düzenlenmiştir.

Kiracının kira bedellerini düzensiz ve artış şartına uymadan ödemesi hallerinde de kiracının tahliyesi davası açılabilecektir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.

Örneğin kiralayan 16/01/2014 tarihinde başlatmış olduğu haciz- tahliye istekli icra takibi ile kira alacağının tahsilini talep etmiş, kiracıya örnek 13 ödeme emri 28/01/2014 tarihinde tebliğ edilmiş ve borcun ödenmesi için 30 gün süre verilmiştir. Kiracı borcu olmadığını belirterek borca itiraz etmiştir. Borçlu kiracının temerrütünden söz edilebilmesi için 30 günlük sürenin bitimine kadar beklenmesi, bu süre içinde takip konusu alacağın ödenmemiş olması gerekir. (3)

Vergi Dairesi’ne sunulmak üzere hazırlanan düşük bedelli kira sözleşmesi ise geçerli değildir, tarafların gerçek iradesini yansıtan kira sözleşmesine göre kira bedeli ödenir. (4)


(1) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2019/4548 Karar Numarası: 2019/8287 Karar Tarihi: 23.10.2019

(2) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2018/221 Karar Numarası: 2019/8290 Karar Tarihi: 23.10.2019

(3) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2019/2914 Karar Numarası: 2019/8018 Karar Tarihi: 16.10.2019

(4) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2019/1914 Karar Numarası: 2019/7955 Karar Tarihi: 15.10.2019

(5) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2017/6055 Karar Numarası: 2019/7560 Karar Tarihi: 08.10.2019