Kira Artış Oranı Nedir, Nasıl Hesaplanır?

Latest posts by Av.Yasin GİRGİN (see all)

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinin 17/01/2019 tarihli 7161 sayılı Kanunun 56. maddesi ile yapılan ve bu Kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 dan itibaren geçerli olacak değişiklik öncesi somut olaya uygulanacak hükmünde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranı(ÜFE) geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır.

Örneğin 15.08.2007 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde, kira artış oranı %20 olarak belirlenmiş olsun. Bu durumda sözleşmedeki bu artış oranı sözleşmeye bağlılık ilkesi gereğince geçerli kabul edilir ve kira artışı buna göre yapılır. Sözleşmede belirlenen kira artış şartı tarafları bağlayacak olup, davalı kiracı yenilenen her kira dönemi için artış şartına uygun kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede yazılı artış oranı esas alınarak, kira sözleşmesinin başlangıcı ile TBK’nun yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihleri arasındaki dönemde, kira sözleşmesinde bulunan %20 artış oranına göre, TBK’nun yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihi ile takip tarihi olan 06.12.2013 tarihleri arasındaki dönemde ise yukarıda bahsedilen TBK’nun 344. maddesinin 17.01.2019 tarihli değişiklik öncesi metninde yer alan sınırlandırma dikkate alınarak ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle kira miktarları tespit edilerek ödenmesi gereken kira bedelleri belirlenecektir.(1)

Yine bir başka örnekte taraflar arasında 01/04/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Mal sahibi, kiracının ödediği kira bedelinin emsallerine göre düşük kaldığını söyleyerek kira tespit davası açmak istese, yeni kira nasıl belirlenir?

Taraflarca kira bedelinin artışı konusunda bir anlaşma yapılmışsa, yukarıda belirttiğimiz TBK 344. maddeye göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Örneğin taraflar TEFE-TÜFE ortalamasını kira sözleşmesine yazmışlarsa, bu kira artış oranının ÜFE oranından fazla olması halinde kira artışı ÜFE oranında yapılmak suretiyle hesaplanması gerekir.(4)

Taraflar arasındaki sözleşmede tek taraflı irade beyanı ile kira artış oranı belirleme yetkisi verilmiş dahi olsa bunun geçersizdir.(3)

Taraflarca kira bedelinin artışı konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Kira sözleşmesinin 5 yıldan uzuncadır sürüyor olması halinde, taraflarca kira bedelinin artışı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Kira bedellerindeki artış oranı ise; ayrıca, 18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesi ile 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine; “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

Bu durumda kira tespit davasında kira şu şekilde belirlenir:

  • varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınır,
  • bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenir, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanır,
  • dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, hakimce bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline hükmedilir.
  • kira bedeli brüt olarak tespit edilir.(2)

(1) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2019/1914 Karar Numarası: 2019/7955 Karar Tarihi: 15.10.2019

(2) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2017/8272 Karar Numarası: 2019/5399 Karar Tarihi: 13.06.2019

(3) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2017/4746 Karar Numarası: 2019/1335 Karar Tarihi: 20.02.2019

(4) YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ Esas Numarası: 2017/4999 Karar Numarası: 2019/307 Karar Tarihi: 21.01.2019

Call Now Button